建築測量師 「診症」防失修

建築測量師謝志堅(Kenny)

【明報專訊】謝志堅(Kenny)1994年於香港理工學院(現為香港理工大學)畢業後入行,主修建築測量的他當初是因為看好香港樓市的發展前景,認為市場對建築測量師的需求會愈來愈大。現時樓市發展雖未如他入行時蓬勃,但公眾對於樓宇安全日漸重視,需要更多建築測量師做相關工作,故他也鼓勵新人入行。

建築測量師屬專業資格,但並非大眾所想像的「office工」,他們需要進入地盤工作,實地勘察和量度建築物的數據。

找出「病症」 提「手術建議」

身為「樓宇醫生」,Kenny的工作主要是為建築物「診斷病症」。他最近參與了觀塘一棟樓齡逾50年工廈的重建計劃,「樓宇靠近觀塘海濱,濕氣令樓宇出現滲水、承重牆不穩等問題」。找到「病症」後,他需要提出「手術建議」,例如哪樓層哪幅牆壁需要加固,並建議維修方法。

除要與建築商、政府部門開會,測量師行的測量師也會在內部會議討論各自負責的項目,集思廣益。

完成前期的勘測,建築測量師需擔當項目經理的角色,跟進維修工程的同時,Kenny也需協調建築商、設計師的要求,「例如是次項目的設計師是荷蘭人,對方的設計方案很好,但未必符合香港法例,我就要跟他協調。尤其(設計師)人不在香港,我要遷就時差,可能半夜都要開住電腦,跟對方開會」。另一個難處是在建築商的投資額內,把設計圖則修改成合乎各個部門的條例,例如規劃署《香港規劃標準與準則》列明,樓宇需按單位數量比例,設一定數量的泊車位,以符合運輸署的標準。Kenny曾為一棟工業舊樓的活化工程擔任項目經理,他指在規劃時,本來需要多撥一層作為停車場,以符合泊車位數量的標準,他卻想到借用雙層牀的原理,在原來的停車場加設「層架」,作為泊車位置。

無論是事前勘測,還是跟進施工進度,只要進入地盤,測量師就需戴上頭盔等安全設備。

檢驗舊樓 疑屍水滴頭

「進入舊樓檢驗,我們都會很謹慎,不是迷信,首先雜物很多,第二是會有蝨,所以一定會戴手套、口罩。這行也有辛酸的,工作上會有令人厭惡的部分。」談到最深刻的驗樓經歷,Kenny思考了好一陣子,說:「希望不會(令大家覺得)太恐怖……有次一棟舊樓被『強制拍賣』,我跟幾名同事前往檢查這些單位的結構。行經一個位置,有很多水滴下來,當時猜想是水管滲漏,沒有太為意,其後才發現其中一個單位有具死去多時的屍體,我對照位置,當時『水滴』應該就是來個自那單位的……而且有不少(疑似是屍水的)『水』滴到我們頭上。」

是次經歷有驚無險,相對住宅單位,Kenny認為檢驗商業建築物才是大挑戰,「例如前段時間,某基金會買下十多個商場,要做『盡職審查』(即投資者落實交易前,對投資目標或相關事項做資料分析),我被委託前往(所有商場)檢查有否僭建或結構問題,並估算維修所需費用等」。他說,住宅單位跟商場需要檢驗的項目類近,但由於當中涉及的交易額動輒達幾十億元,他與同事的責任和壓力很大,「加上對方給予的時間不太寬裕,最終20多人用了兩星期完成十多個商場的檢驗」。

建築測量師≠驗樓師

現時不少公證行或物業檢驗公司皆有提供驗樓服務,衍生出「驗樓師」職位,對此Kenny有所保留,「測量師資格是經過認證的,是專業人士。坊間有不少人讀完一些短期課程就去驗樓,我對他們的專業(資格)有點質疑」。

他補充,「驗樓」只是建築測量師的工作之一,他們涉獵範疇廣,除具備建築測量的專業知識,也擅長項目管理,「對新一代入行的建築測量師來說,他們的挑戰是競爭愈來愈大,就像是記者你之前提到的(驗樓師等職業),所以要(以專業資格)證明自己是專業可靠,也要掌握不同方面的知識」。以Kenny為例,他既屬「建築測量組」,同時是「規劃及發展組」和「物業設施管理組」的註冊資深測量師。

競爭變得激烈,但行業前景仍算明朗,原因是政府與公眾對樓宇安全的重視提升。Kenny認為政府於2012年實施的「強制驗樓計劃」推動了行業發展,「當然我更希望大家在買賣二手樓宇前,有找專業人士驗樓的意識,這也是對自己的保障,否則你在不知情下買了棟有違法僭建的單位,會招來損失。這點在外國很普遍,但在香港則較少(人會這樣做)」。

■測量師分6範疇

Kenny指測量師經過專業認可,其中可按專業範疇細分為6個組別:

1.建築測量組

於土地收購、發展(即建築)階段扮演項目經理的角色,跟進施工過程;建築物竣工後,提供樓宇缺陷檢驗及診斷工作,包括單位的「驗樓」工序

2.產業測量組

工作涉及產業規劃、發展、用途、管理,以至土地及樓宇估價,亦負責物業管理的租務行政工作

3.土地測量組

主要參與各類土木工程、土地發展項目,包括建屋、修路、築橋、開鑿運河和引水道、劃定地界、利用測量結果準備藍圖及管理土地等

4.規劃及發展組

為公私營機構做地盤調查、物業估價及建議獲得土地的策略,亦會為發展項目分析現金流動、回報估算等

5.物業設施管理組

建築物竣工後,負責策略設施規劃、資產管理、營運及維修、物業管理等

6.工料測量組

為工程開支提出初步預算、招標、合約諮詢、成本控制及財務管理等

資料來源:香港測量師學會網站

文章刊於:[明路—生涯規劃 第56期](2019年5月7日)